Почему в Казахстане дорогая коммерческая ипотека?

Некогда весьма популярные программы, такие как "Баспана хит", "7-20-25" и другие государственные инициативы, а также возможность извлекать средства из пенсионного фонда, привели к росту стоимости жилья до рекордных высот. Однако с наступлением 2023 года, исчерпание финансовых ресурсов в государственных программах и пенсионных средствах, которые ранее поддерживали растущий рынок недвижимости, привели к стагнации. Сделок на рынке стало существенно меньше как в первичном, так и во вторичном рынках жилья (некоторые статистические данные указывают на снижение числа сделок на 60% по сравнению с 2022 годом).

Крупные города, такие как Алматы и Нур-Султан, играют значительную роль в рынке недвижимости, поскольку сделки в этих городах часто рассматриваются как инвестиции в недвижимость, а не только как покупка жилья. Вечером, проезжая мимо крупных и престижных жилых комплексов в центре этих городов, можно заметить, что многие квартиры, которые были сданы в эксплуатацию давно, все еще не заселены.

Ситуация в 2023 году заключается в том, что люди, которые вложили средства в недвижимость в период роста ее стоимости, не готовы теперь в новых реалиях снижать цену на свое имущество, даже несмотря на драматическое снижение спроса. В то же время, на другой стороне, население уже не имеет свободных средств, и коммерческая ипотека остается дорогой, а лимиты государственных программ уже исчерпаны.

Цены на недвижимость остаются высокими, а ипотека стала весьма дорогой. В такой ситуации оказался Казахстан сегодня.

Что же остается для обычных работающих людей, которые мечтают о собственном жилье? Существует несколько вариантов: ждать лучших времен или все же пойти на сделку с недвижимостью в ожидании, что цены на недвижимость не упадут, а ипотека не станет дешевле. 

Тогда у жителя страны есть несколько вариантов: 

• наличные
• коммерческая ипотека
• ипотека от Жилстройсбербанка (Отбасы банк)
• специализированные программы от банков по продаже залогового имущества и программы от застройщиков

Самым быстрым и простым способом остается обратиться в коммерческий банк и взять в ипотеку жилье по своему выбору. Однако в 2023 году процентные ставки по таким кредитам достигают 25% годовых.

Таким образом, возникает главный вопрос нашей статьи: почему это происходит? Почему в развитых странах мира ипотека предоставляется под 1-3% годовых, в то время как в нашей стране, несмотря на то, что ипотека должна иметь самый низкий уровень кредитных рисков, процентная ставка сравнима со ставками по рисковым потребительским займам?

Причина заключается в нестабильности экономики Казахстана, включая влияние COVID-19, военных конфликтов и санкций, колебания курса валюты и высокой инфляции. То есть рыночный риск в горизонте 20 лет превышает все другие преимущества ипотеки как продукта для банка.

А также, все экономические потрясения отразились на базовой ставке Национального Банка и создало негативные ожидания среди банкиров, что в свою очередь также повлияло на ипотечные ставки и другие банковские кредитные продукты.

Другими словами, банки не могут предсказать, что произойдет в стране с экономикой и финансовым сектором через год, не говоря уже о двадцатилетнем горизонте ипотечного займа. Банкам гораздо более выгодно использовать свои средства в других кредитных продуктах, таких как потребительские кредиты, где они подвергаются меньшему риску изменения рыночных условий и риску ликвидности и одни те же средства можно обернуть 10 раз за тот же горизонт времени.

Поэтому, чтобы обезопасить себя от всех видов рисков, банки включают в расчет ипотечной ставки следующие факторы: 

• ставку фондирования (безрисковая ставка в тенге, которая обычно зависит от базовой ставки Национального Банка)
• рыночные риски (риск изменения ставок и других экономических показателей на рынке за 20 лет)
• риск ликвидности (риск недоступности денег для банка в течение 20 лет)
• высокий кредитный риск (в Казахстане довольно высокие значения по неплательщикам ипотечных займов)

Главной составляющей ипотечной ставки остается ставка фондирования, которая зависит от безрисковой ставки и определяется Национальным Банком путем регулирования базовой ставки. С 9% в 2021 году, она выросла до 16,75% в 2023 году. Эта ставка представляет собой стоимость тенге во времени. Следовательно, для банков абсолютно не выгодно предоставлять любой вид кредита с процентной ставкой ниже этого уровня, поскольку банк сам привлекает средства для фондирования подобных займов на основе этой же ставки.

Также, из-за этой же причины, ставки растут по всем другим кредитным продуктам, таким как потребительские займы и автокредитование.

Повышение базовой ставки связано с борьбой с инфляцией. Официальная инфляция за последние два года составляет около 20%, но неофициально известно, что цены на некоторые товары выросли и на 100% за два года.

Для сдерживания инфляции повышение базовой ставки является главным инструментом, направленным на ограничение потребления и ускорение аккумулирования средств у населения.

В результате экономических и политических колебаний базовая ставка остается высокой, что влечет за собой высокие ставки по ипотеке. В августе 2023 года Национальный Банк снизил базовую ставку с 16,75% до 16,5%, что считается положительным сигналом. Однако, даже если мы вернемся к показателям 2021 года, и базовая ставка составит 9%, процентные ставки по коммерческой ипотеке могут снизиться до 14-16% только в лучшем случае, и это займет от 2 до 5 лет. Поэтому, населению ничего не остается как в ожидать новых инициатив государства и программ от Отбасы Банка.

При все при этом, даже при оптимистических прогнозах, ставка по коммерческой ипотеке останется относительно высокой из-за экономической нестабильности в стране, что сказывается на уровне рыночных и кредитных рисков в долгосрочной перспективе.