//
//
Абуталип Аниятов

Почему в Казахстане дорогая коммерческая ипотека?

Некогда весьма популярные программы, такие как "Баспана хит", "7-20-25" и другие государственные инициативы, а также возможность извлекать средства из пенсионного фонда, привели к росту стоимости жилья до рекордных высот. Однако с наступлением 2023 года, исчерпание финансовых ресурсов в государственных программах и пенсионных средствах, которые ранее поддерживали растущий рынок недвижимости, привели к стагнации. Сделок на рынке стало существенно меньше как в первичном, так и во вторичном рынках жилья (некоторые статистические данные указывают на снижение числа сделок на 60% по сравнению с 2022 годом).

Крупные города, такие как Алматы и Нур-Султан, играют значительную роль в рынке недвижимости, поскольку сделки в этих городах часто рассматриваются как инвестиции в недвижимость, а не только как покупка жилья. Вечером, проезжая мимо крупных и престижных жилых комплексов в центре этих городов, можно заметить, что многие квартиры, которые были сданы в эксплуатацию давно, все еще не заселены.

Ситуация в 2023 году заключается в том, что люди, которые вложили средства в недвижимость в период роста ее стоимости, не готовы теперь в новых реалиях снижать цену на свое имущество, даже несмотря на драматическое снижение спроса. В то же время, на другой стороне, население уже не имеет свободных средств, и коммерческая ипотека остается дорогой, а лимиты государственных программ уже исчерпаны.

Цены на недвижимость остаются высокими, а ипотека стала весьма дорогой. В такой ситуации оказался Казахстан сегодня.

Что же остается для обычных работающих людей, которые мечтают о собственном жилье? Существует несколько вариантов: ждать лучших времен или все же пойти на сделку с недвижимостью в ожидании, что цены на недвижимость не упадут, а ипотека не станет дешевле. 

Тогда у жителя страны есть несколько вариантов: 

  • наличные
  • коммерческая ипотека
  • ипотека от Жилстройсбербанка (Отбасы банк)
  • специализированные программы от банков по продаже залогового имущества и программы от застройщиков

Самым быстрым и простым способом остается обратиться в коммерческий банк и взять в ипотеку жилье по своему выбору. Однако в 2023 году процентные ставки по таким кредитам достигают 25% годовых.

Таким образом, возникает главный вопрос нашей статьи: почему это происходит? Почему в развитых странах мира ипотека предоставляется под 1-3% годовых, в то время как в нашей стране, несмотря на то, что ипотека должна иметь самый низкий уровень кредитных рисков, процентная ставка сравнима со ставками по рисковым потребительским займам?

Причина заключается в нестабильности экономики Казахстана, включая влияние COVID-19, военных конфликтов и санкций, колебания курса валюты и высокой инфляции. То есть рыночный риск в горизонте 20 лет превышает все другие преимущества ипотеки как продукта для банка.

А также, все экономические потрясения отразились на базовой ставке Национального Банка и создало негативные ожидания среди банкиров, что в свою очередь также повлияло на ипотечные ставки и другие банковские кредитные продукты.

Другими словами, банки не могут предсказать, что произойдет в стране с экономикой и финансовым сектором через год, не говоря уже о двадцатилетнем горизонте ипотечного займа. Банкам гораздо более выгодно использовать свои средства в других кредитных продуктах, таких как потребительские кредиты, где они подвергаются меньшему риску изменения рыночных условий и риску ликвидности и одни те же средства можно обернуть 10 раз за тот же горизонт времени.

Поэтому, чтобы обезопасить себя от всех видов рисков, банки включают в расчет ипотечной ставки следующие факторы: 

  • ставку фондирования (безрисковая ставка в тенге, которая обычно зависит от базовой ставки Национального Банка)
  • рыночные риски (риск изменения ставок и других экономических показателей на рынке за 20 лет)
  • риск ликвидности (риск недоступности денег для банка в течение 20 лет)
  • высокий кредитный риск (в Казахстане довольно высокие значения по неплательщикам ипотечных займов)

Главной составляющей ипотечной ставки остается ставка фондирования, которая зависит от безрисковой ставки и определяется Национальным Банком путем регулирования базовой ставки. С 9% в 2021 году, она выросла до 16,75% в 2023 году. Эта ставка представляет собой стоимость тенге во времени. Следовательно, для банков абсолютно не выгодно предоставлять любой вид кредита с процентной ставкой ниже этого уровня, поскольку банк сам привлекает средства для фондирования подобных займов на основе этой же ставки.

Также, из-за этой же причины, ставки растут по всем другим кредитным продуктам, таким как потребительские займы и автокредитование.

Повышение базовой ставки связано с борьбой с инфляцией. Официальная инфляция за последние два года составляет около 20%, но неофициально известно, что цены на некоторые товары выросли и на 100% за два года.

Для сдерживания инфляции повышение базовой ставки является главным инструментом, направленным на ограничение потребления и ускорение аккумулирования средств у населения.

В результате экономических и политических колебаний базовая ставка остается высокой, что влечет за собой высокие ставки по ипотеке. В августе 2023 года Национальный Банк снизил базовую ставку с 16,75% до 16,5%, что считается положительным сигналом. Однако, даже если мы вернемся к показателям 2021 года, и базовая ставка составит 9%, процентные ставки по коммерческой ипотеке могут снизиться до 14-16% только в лучшем случае, и это займет от 2 до 5 лет. Поэтому, населению ничего не остается как в ожидать новых инициатив государства и программ от Отбасы Банка.

При все при этом, даже при оптимистических прогнозах, ставка по коммерческой ипотеке останется относительно высокой из-за экономической нестабильности в стране, что сказывается на уровне рыночных и кредитных рисков в долгосрочной перспективе.

Просмотров: 258

Читайте также

KSAP
Сергей Гуриев - ПОЧЕМУ РОССИЯ НЕ ТЕРПИТ ДЕМОКРАТИИ НА СВОИХ ГРАНИЦАХ

Сергей Гуриев - ПОЧЕМУ РОССИЯ НЕ ТЕРПИТ ДЕМОКРАТИИ НА СВОИХ ГРАНИЦАХ

KSAP
"Деревянный" рубль - это угроза для казахстанской экономики - Пьотр Кульпа

На YouTube-канале Школы KSAP вышло интервью с экс-министром труда Польши, экс-вице-министром экономики Польши и бывшим генеральным директором Польской системы публичного здравоохранения, Пьотром Кульпа.

Рахимбек Абдрахманов
Узбекистан к 2037 году может обойти Казахстан по уровню ВВП

Через 15 лет за счет развития высоких технологий Узбекистан может опередить Казахстан по размеру экономики.

KSAP
Кто может стать следующим президентом Казахстана?

Онлайн-голосование, проведенное ТГ-каналом Школы KSAP, показало, что экс-глава Казатомпрома Мухтар Джакишев мог бы стать следующим президентом Казахстана.

KSAP
«Нацфонд Казахстана один из самых непрозрачных в мире» - Касымхан Каппаров

Что такое Нацфонд, почему он позволяет государству не реформировать экономику и что его ждет в ближайшем будущем?

KSAP
Оценка неравенства доходов в Казахстане с помощью IDI Index

В 2022 году эксперты Школы KSAP составили Индекс распределения доходов (IDI - Income Distribution Index), который отличается простотой в использовании. Сопоставляя валовый внутренний продукт разных стран, мы заметили статистически значимую зависимость между подушевым ВВП и доходами граждан.

KSAP
АО «Фридом Финанс» - хождение "по тонкому льду"

Freedom Holding находится под следствием федеральной прокуратуры США и Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC). Также эта компания является крупным держателем казахстанских государственных облигаций. Чем это может обернуться для экономики?

KSAP
Малика Токмади: Консенсус власти и общества был разорван в январе 2022 года

Политическая жизнь стала разнообразной: вышли на арену полузабытые оппозиционеры, «переобуваются» депутаты парламента. Но что думает об этом молодежь, громко заявившая в январе о собственном запросе на политическое участие. Об этом политолог PaperLab Малика Токмади.

KSAP
В чем важность деколонизации для Казастана?

На YouTube-канале Школы KSAP вышло интервью с кандидатом филологических наук и автором книги «Деколонизация Казахстана» Айнаш Мустояповой (Керней). Тема интервью: «Деколонизация казахстанского образования».

KSAP
Две трети граждан Казахстана ожидают масштабных и решительных перемен

С 11 по 16 декабря 2023 года Бюро экспресс-мониторинга общественного мнения DEMOSCOPE при поддержке Фонда им. Конрада Аденауэра, в сотрудничестве с исследовательским центром PAPERLAB провели опрос граждан на тему «Оценка текущей ситуации в Казахстане и итогов года».

KSAP
Как реформировали МВД в Грузии и Эстонии

При Саакашвили ВВП Грузии удвоился уже через 2 года его президенства, а через 3 года бюджет государства вырос в 3 раза. Страна стала 8-ой в мире по легкости ведения бизнеса, а в Индексе восприятия коррупции Грузия перешла с 133-го места в 2004 году на 51-е в 2012 году.

Рахимбек Абдрахманов
Какая либерализация нужна Казахстану?

За три десятилетия реформ Казахстан не создал ни одной современной технологии, социальное расслоение увеличилось в десятки, если не сотни раз, галопирующая инфляция стала хронической проблемой, съедающей доходы общества, а тотальная казахстанская коррупция превратилась в притчу во языцех.

KSAP
Управленческая элита Казахстана профессионально и интеллектуально кастрирована - Карлыгаш Еженова

Прошедший год запомнился для нас тем, что война в Украине стала предметом торга между Западом и Востоком, Кантар стал еще менее понятным, а реванш элит перешел в позиционную фазу. Но самое главное, что нас ждет – это события, которые покажут, что попытки сохранить прежние политические традиции уже н

KSAP
«ГОСПОДСТВУЮЩАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ИДЕОЛОГИЯ В КАЗАХСТАНЕ СЛУЖИТ ИНТЕРЕСАМ 1% САМЫХ БОГАТЫХ»

Экономист Куат Акижанов о проблемах казахстанской экономики, их связи с неолиберализмом и возможных решениях

KSAP
Отклонение, или Точка «сбоя» истории

Автор Айнаш Мустояпова (Керней) Кандидат филологических наук, доцент кафедры русского языка и литературы КарГУ им. Е. А. Букетова.

Абуталип Аниятов
Жизнь в рассрочку - теперь норма?

Внедрение онлайн-кредитования и рассрочек повлекло за собой упрощенный доступ к "быстрым" деньгам. Автор предостерегает от долговой ловушки, подчеркивает важность финансовой дисциплины и рассматривает рассрочки как полезный инструмент при правильном использовании.

Абуталип Аниятов
Рисковик о борьбе с гендерным насилием

Статья обнажает системные проблемы в Казахстане, подчеркивая недавнюю трагедию. Автор, рисковик из мира финансов, призывает к нулевой терпимости, изменению законов и моральных норм. Выдвигает гендерное насилие как системный риск, требующий срочного вмешательства

KSAP
Всемирный банк рекомендует Казахстану изменить систему государственного управления в горнорудном секторе

По мнению Всемирного банка,  устаревшие технологии, слабое управление и природоохранная практика угрожают конкурентоспособности горнорудного сектора в Казахстане.

Абуталип Аниятов
Как правильно инвестировать физическому лицу в Казахстане в 2024 году?

Инвестирование в Казахстане для физических лиц может включать различные варианты. Эта статья направлена на то, чтобы осветить ключевые инструменты и подходы, которые помогут сохранить и приумножить ваш капитал в текущих экономических условиях Казахстана, избегая при этом сомнительных инвестиций.

Нурбек Бекмурзаев
Утратил ли Кыргызстан свой статус "острова демократии" в Центральной Азии? И, что более важно, что будет дальше?

Десятилетиями Кыргызстан оставался "островком демократии" в Центральной Азии, несмотря на такие проблемы, как коррупция. Однако после революции в 2020 году и последующего прихода к власти Садыра Джапарова и Камчыбека Ташиева страна движется к авторитаризму.

Куат Акижанов
«Экономическая мысль в Казахстане свелась к лоббированию приватизации»

Как рыночные реформы 1990-х годов привели к расслоению казахстанского общества и как этому способствовала экономическая наука

Рахимбек Абдрахманов
Членство в ЕАЭС остановило экономический рост Казахстана

Центром политэкономических исследований Школы KSAP был проанализирован большой массив данных, результаты которых говорят о том, что за десять лет пребывания в ЕАЭС экономика Казахстана демонстрирует отрицательный рост.

Нурбек Бекмурзаев
Крупный военный конфликт на Ближнем Востоке ухудшит положение Центральной Азии

Отголоски разразившегося конфликта: какие риски несет для Центральной Азии обострение на Ближнем Востоке.

Рахимбек Абдрахманов
Параллельный импорт “по-казахски”. Из каких основных переменных состоит эта формула?

Ситуация в Казахстане вызывает серьезную обеспокоенность, так как страна стала местом, через которое осуществляется так называемый “параллельный импорт” товаров из России. Это создает сложную картину, требующую внимательного анализа и принятия соответствующих мер со стороны казахстанских властей.

KSAP
ЕБРР прогнозирует высокие экономические показатели в Центральной Азии

Согласно отчету Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР), экономический рост в Центральной Азии ожидается стабильным, составив 5,7% в 2023 году и 5,9% в 2024 году. Эти данные были представлены в последнем выпуске отчета "Региональные экономические перспективы", опубликованном сегодня.

Nazerke Erkinqyzy
Выборность акимов может серьезно изменить политический ландшафт - политолог

Анализируя текущую динамику развития регионов Казахстана, выявляются серьезные социально-экономические проблемы, связанные с неэффективным взаимодействием государственных и частных структур. Несмотря на богатство природных ресурсов и человеческий потенциал, регионы оказываются неспособными стать клю

Нурбек Бекмурзаев
Террористические организации в Афганистане продолжают угрожать Центральной Азии

С приходом "Талибана" к власти в Афганистане в 2021 году страны Центральной Азии полагались на их обещания обеспечить безопасность региона. Однако, террористические угрозы из Афганистана продолжают расти, ставя под угрозу стабильность и безопасность соседних стран.

Нурбек Бекмурзаев
Судьба центральноазиатских наемников, воюющих в Украине, остается неясной

30 августа Верховный суд Кыргызстана рассмотрел уголовное дело против Аскара Кубанычбек уулу, который был приговорен к 10 годам тюрьмы за участие в войне в Украине в качестве наемника. Верховный суд отменил приговоры двух предыдущих судов и направил дело на пересмотр и новое судебное разбирательство

KSAP
Борьба за источники энергии: Каспийский регион тоже в ней участвует... или нет?

Иранский политолог Назанин Арманьян пишет для Publico о сложностях Транскаспийского газопровода (ТКГ).

KSAP
Узбекский завод в РК: стратегическое расширение или экономическая необходимость?

В 2025 году в Карагандинской области будет запущен узбекский завод по производству семейной бытовой техники группы "Artel Electronics", сообщает Trend. Общий потенциал развития этого проекта составляет $8,95 млрд, причем основная доля этих средств ($7,97 млрд) будет направлена на экспорт.

KSAP
Казахстан: на пути к экономической безопасности через ТКТМ

Казахстан ищет новые пути для транспортировки товаров и делает ставку на развитие Транскаспийского международного транспортного маршрута (ТКТМ).

Досым Сатпаев
30 лет в лодке независимости: к чему мы приплыли?

В этом году будет 30 лет, как Казахстан отправился в одиночное плавание в роли независимого государства. Но в современном глобализированном мире по-настоящему независимых государств практически не осталось.

Досым Сатпаев
Досым Сатпаев: Казахстан проигрывает битву за мозги

Недавно министр образования и науки РК Асхат Аймагамбетов заявил, что планируется увеличить финансирование науки к 2025 году до 1% от ВВП. Много это или мало? Все познается в сравнении

Куат Акижанов
На грани нищеты: почему нужно поднимать вопрос неравенства в Казахстане и как его решить?

Политический экономист Куат Акижанов об исследованиях и неэффективных мерах в решении социально-экономического неравенства. Наверняка проблема социально-экономического неравенства в Казахстане обсуждалась и раньше.

Пьотр Кульпа
Странам Евразийского экономического союза остались считанные дни, чтобы выйти из войны против Украины

В то время, когда политики США и ЕС заняты согласованием очередных волн санкций, российское правительство упорно работает над заменой западного импорта товарами, произведенными в Китае и других странах

Наши эксперты